Prüfe die Wohnung, bevor du unterschreibst.
ImmoSis prüft vermietete Eigentumswohnungen vor dem Kauf: Exposé-Link einfügen, und du siehst Cashflow, deine echte Steuerwirkung und die Risiken, die im Inserat fehlen. Mit klarem Prüfergebnis: kaufen oder nicht.
Keine Maklerkooperationen keine Finanzierungsprovisionen darf Nicht kaufen sagen
Samstag Besichtigung, nächste Woche Banktermin.
Der Makler sagt, es gibt weitere Interessenten. Und du sitzt abends vor dem Exposé und fragst dich, was du übersiehst. Die Excel-Vorlage aus dem YouTube-Video rechnet dir eine Rendite aus. Sie warnt dich aber nicht, wenn das Hausgeld verdächtig niedrig angesetzt ist oder die Miete im Inserat über dem Markt liegt. Dein Steuerberater würde beides sehen. Nur antwortet der nicht bis Samstag.
Bei einer Entscheidung über mehrere hunderttausend Euro ist „wird schon passen" ein teurer Plan.
Ablauf
Vom Exposé zum Prüfergebnis in drei Schritten
Exposé rein
Link von ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen oder ohne-makler.net einfügen. Oder du trägst Kaufpreis, Wohnfläche und Miete von Hand ein.
ImmoSis rechnet nach
Kaufnebenkosten für dein Bundesland, Finanzierung, Cashflow, AfA und deine Steuerwirkung nach § 32a EStG. Parallel läuft die Risikoprüfung über das Objekt.
Du bekommst ein Prüfergebnis
KAUFEN oder NICHT KAUFEN, mit Score und offener Begründung. Jede Annahme steht daneben und lässt sich ändern.
Red Flags
Die App nennt, was das Exposé weglässt.
Exposés sind Verkaufsunterlagen. ImmoSis prüft die Zahlen dagegen, meldet, was auffällt, und stuft jede Meldung nach Risiko ein, von niedrig bis hoch. Ein paar Beispiele aus der echten Prüfung:
Auffällig niedriges Hausgeld
Nur 1,80 €/m² statt realistischer 3,00–4,50 €/m². Da fehlt Rücklage, und die zahlst du später nach.
Kaufpreisfaktor über 30
Der Preis liegt beim 34-fachen der Jahreskaltmiete. Das muss die Lage erst einmal rechtfertigen.
Miete über Marktniveau
Die Exposé-Miete liegt 25 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Beim nächsten Mieterwechsel rechnet sich das Objekt anders.
110-%-Finanzierung
Kredit über Kaufpreis plus Nebenkosten. Dein Risiko steigt, und die Bank sieht es auch.
Altbau ohne Sanierungsnachweis
Baujahr 1955, und im Exposé steht kein Wort zu Dach, Leitungen oder Heizung.
Jede Meldung kommt mit Einordnung und einer konkreten Rückfrage für Makler oder Verkäufer.
Mehr zur Ankaufsprüfung →Steuer
Rechnet sich das für dich? Das hängt an deinem Steuersatz.
Die meisten Rechner arbeiten mit einer Pauschale, etwa „40 % Grenzsteuersatz". ImmoSis rechnet deine Einkommensteuer nach § 32a EStG exakt: mit Soli, Kirchensteuer und, wenn du verheiratet bist, Ehegattensplitting, für die Tarife 2025 und 2026. Du siehst in Euro, was die Wohnung an deiner Steuer ändert, im ersten Jahr und über die Zeit. AfA, Zinsen und Werbungskosten sind eingerechnet.
Dieselbe Wohnung kann sich für ein Paar mit 130.000 € Haushaltseinkommen rechnen und für einen Alleinstehenden mit 55.000 € ein Verlustgeschäft sein. Genau deshalb rechnet ImmoSis mit deinen Zahlen.
Mehr zur Steuerrechnung →Stresstest
Der Deal muss auch 2034 noch halten.
Die Zinsbindung endet, der Anschlusszins liegt 2 Prozentpunkte höher. Der Mieter zieht aus, drei Monate Leerstand. ImmoSis rechnet diese Szenarien durch, bevor du kaufst.
Und alle Pauschalen dahinter (Mietausfall, nicht umlegbares Hausgeld, Wertsteigerung, Instandhaltung) stehen offen am Ergebnis. Hältst du eine Annahme für falsch, änderst du sie direkt dort, und die Prüfung rechnet neu. Einen Black-Box-Score gibt es hier nicht.
Besichtigung
Besichtigen mit System statt mit Bauchgefühl.
34 Prüfpunkte in vier Gruppen führen dich durch Unterlagen und Besichtigung: von den Protokollen der Eigentümerversammlung über die Rücklage der WEG bis zur Feuchtigkeit im Keller. Was du als Mangel markierst, bekommt geschätzte Maßnahmenkosten und fließt als Renovierungsbudget direkt in die Kalkulation. ImmoSis läuft dabei auf dem Handy, auch in der Wohnung selbst.
Mehr zur Objektprüfung →Banktermin
Zum Banktermin mit fertiger Mappe.
Banken entscheiden über Konditionen auch danach, wie vorbereitet du wirkst. ImmoSis baut aus deinen Objekt- und Finanzierungsdaten eine druckfertige Finanzierungsmappe: Selbstauskunft, Haushaltsrechnung, Vermögensübersicht und Immobilienbestand. Zehn Minuten statt ein Wochenende in Excel.
Mehr zum Bankpaket →Nach dem Kauf
Nach dem Notartermin geht es weiter.
Gekaufte Objekte ziehen in den Bestand um: Monatswerte, Sonderposten, Fahrtkosten mit 0,30 €/km und am Jahresende ein Export, den dein Steuerberater direkt verwenden kann. Fürs nächste Objekt rechnet ImmoSis deinen Bestand in die Prüfung ein.
Mehr zum Bestand →Suche
Noch kein Objekt? Dann suchen die Agenten.
Lege fest, was für dich in Frage kommt: Umkreis, Budget, maximaler Quadratmeterpreis, Mindestrendite, Kaufpreisfaktor. ImmoSis durchsucht die großen Portale und meldet sich per E-Mail, wenn etwas passt. Jeder Treffer lässt sich mit einem Klick in die Prüfung übernehmen.
Mehr zu den Suchagenten →FAQ
Die berechtigten Einwände
Das rechne ich doch in Excel.
Kannst du, und die Kalkulation bekommst du damit auch hin. Die Excel kennt aber weder deinen Steuertarif noch meldet sie sich, wenn das Hausgeld im Exposé zu niedrig angesetzt ist. Prüfen und warnen ist der Teil, für den es ImmoSis braucht.
Woher nimmt ImmoSis seine Annahmen?
Aus dokumentierten Pauschalen, die offen am Ergebnis stehen: zum Beispiel 3 % Mietausfall und ein nicht umlegbarer Hausgeld-Anteil. Jede davon kannst du ändern, die Prüfung rechnet dann mit deinen Werten.
Verdient ImmoSis am Kauf mit?
Nein. Keine Maklerkooperationen, keine Finanzierungsprovisionen, keine Objektvermittlung. Das Prüfergebnis darf deshalb auch NICHT KAUFEN heißen.
Ist das Anlageberatung?
Nein. ImmoSis rechnet und prüft, die Entscheidung bleibt bei dir. Es gibt keine Renditeversprechen und keine Kaufempfehlungen für konkrete Objekte.
Was passiert nach dem Kauf?
Das Objekt bleibt in der App: Bestand mit Monatswerten, Fahrtkosten, Unterlagen und Export für den Steuerberater, Bankpaket für die Anschlussfinanzierung.
Für wen ist ImmoSis nichts?
Für Eigennutzer (die gesamte Rechnung ist auf Vermietung ausgelegt), für Fix-und-Flip und für Profis mit GmbH-Strukturen und 20+ Einheiten. Dafür ist die App nicht gebaut, und das soll sie auch nicht verstecken.
Wer dahinter steckt
Gebaut von jemandem, der selbst gekauft hat.
Hinter ImmoSis steht Vanessa Völkl, gelernte Bankkauffrau. Ich habe selbst eine vermietete Wohnung über einen Vermittler gekauft und dabei gemerkt, dass ich bei fast jeder wichtigen Zahl nur die Hälfte wusste. ImmoSis ist das Werkzeug, das ich mir damals gewünscht hätte.
Die ganze Geschichte →Das nächste Exposé prüfst du, bevor du unterschreibst.
ImmoSis verdient nichts am Abschluss. Keine Maklerkooperationen, keine Finanzierungsprovisionen. Deshalb darf hier auch NICHT KAUFEN stehen.
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